Le congé d'un bail commercial avec offre de renouvellement

I. Les conditions du congé avec offre de renouvellement du bail

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L 145-9 du Code de commerce, « à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction ».

Il en résulte qu'en l'absence de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé (Cass. 3e Civ 3 avr. 1997 : Juris-Data n° 1997-001530) et qu'il n'y a pas formation d'un nouveau contrat (Cass. 3e Civ 18 mars 1998 : Bull civ 1998, III, n° 63) mais continuation de l'ancien.

Concernant la durée du bail reconduit, elle n'est pas identique à celle du bail initial et n'est en tout état de cause pas déterminée le bail reconduit peut prendre fin à tout moment par un congé délivré au moins six mois à l'avance (Cass. 3e Civ 27 jan. 1999 : Juris-Data n° 1999-000416).

Le congé avec offre de renouvellement a pour effet de mettre fin au bail en cours mais n'emporte pas ipso facto renouvellement du bail.

Il en est ainsi seulement lorsque les nouvelles conditions, au premier rang desquelles le prix, sont acceptées, de manière expresse ou tacite.

Il a ainsi été jugé que « la délivrance du congé avec offre de renouvellement par la bailleresse n'emporte pas automatiquement conclusion d'un nouveau bail, en dehors du cas où la locataire aurait donné une réponse positive à l'offre de la propriétaire en acceptant le loyer proposé ou en se bornant à régler le nouveau loyer demandé » (CA Paris, 16e ch. B, 1er févr. 1996 : JurisData n° 1996-020365).

A l'inverse, en cas de désaccord sur le loyer, le congé met fin au bail.

II. Les conséquences du maintien dans les lieux par le locataire après un congé avec offre de renouvellement du bail

Après l'expiration du bail, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au renouvellement éventuel de son bail et ce, en vertu d'un droit d'option.

A) Le droit d'option

Le droit d'option est le droit pour le bailleur qui a initialement offert le renouvellement du bail de le refuser ensuite, ou pour le preneur qui avait d'abord demandé ou accepté le renouvellement d'y renoncer.

Il a été jugé que le droit d'option ne peut être exercé qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé (CA Paris, 16e ch., 15 sept. 2004 : Juris-Data n° 2004-258296).

Si un bailleur donne congé avec offre de renouvellement du bail avec un nouveau loyer fixé à la hausse et si le locataire se maintient dans les lieux, en continuant à régler le loyer initial, aucun bail n'est renouvelé.

Dans ces conditions, tant qu'aucun accord n'est intervenu sur le montant du nouveau loyer, le bailleur peut revenir sur sa décision et refuser le renouvellement. De son côté, le locataire peut également renoncer au renouvellement dès lors qu'il n'a pas accepté le nouveau loyer.

Si le désaccord persiste, il est possible de saisir le juge des loyers et solliciter une fixation judiciaire du loyer. Après cette éventuelle fixation définitive du montant par le juge, le bailleur comme le locataire aurait un ultime délai d'un mois pour accepter ou refuser le renouvellement.

Cela étant, en l'absence de bail, le maintien sans bail dans les locaux n'est pas sans conséquence.

B) Le maintien du locataire dans les lieux

Il s'ensuit une période intermédiaire lors de laquelle le locataire a la jouissance des locaux, conformément à son droit de maintien dans les lieux (article L.145-28 du Code de commerce).

Le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation qui n'est pas soumise au plafonnement (CA Paris, 16e ch. B, 6 fév. 1998 : Juris-Data n° 1998-020222).

Le désaccord résultant principalement du montant du nouveau loyer fixé par le bailleur, il s'agit de savoir si un bailleur peut fixer unilatéralement le prix du nouveau loyer lors d'un renouvellement.

III. La fixation du prix du loyer dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial

Le montant du loyer est fixé librement par les parties et la jurisprudence admet qu'elles peuvent conventionnellement déterminer par avance les modalités de fixation du prix du bail en cas de renouvellement (Cass. 3e civ. 10 mars 2004 : Juris-Data n° 2004-022746).

Cependant à défaut d'accord comme en l'espèce, l'article L.145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et que cette valeur est déterminée d'après :

1. les caractéristiques du local considéré ;

2. la destination des lieux ;

3. les obligations respectives des parties ;

4. les facteurs locaux de commercialité ;

5. le prix couramment pratiqués dans le voisinage.

D'une manière générale, en cas de contestation par l'une ou l'autre des parties, la valeur locative est soumise à l'appréciation du juge qui détermine le montant du loyer en fonction de différents critères tels que :

1. la situation des locaux loués dans un ensemble immobilier,

2. la surface des locaux,

3. l'adaptation des locaux aux activités exercées,

4. l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité des locaux,

5. l'équipement et les moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Ainsi, en cas de renouvellement d'un bail après expiration, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer.

Il s'agit de faire appel à un professionnel de l'immobilier afin d'être fixé sur ce point et de faire valoir au bailleur, le cas échéant, la disproportion du loyer demandé.

Je suis à votre disposition pour toute problématique relative aux baux commerciaux.